以能力提升推动城市运营高质量发展

中铁地产城市运营公司是中铁地产持有资产运营的专业化公司，2022年是公司完成组织机构改革、商业项目划转后，全产业链运营的完整年度。该公司总经理、党总支副书记李宝红在年度行政工作报告中提出了“以‘能力提升年’为工作主题，坚持走轻资产运营之路，以商业资产运营为支撑点，积极探索医养业务，机会发展公寓、酒店、写字楼、园区等主业协同业务，聚焦主责主业，夯实发展基础”的工作思路，为公司全年发展定下主基调。

过去一年受疫情和市场下行的影响，商业项目日常客流下滑严重，客流恢复情况缓慢，商业市场惨淡运营。城市运营公司所辖商场的在营商户艰难维持经营的同时，还有相当数量的商户选择退出，空铺、掉铺持续上升。如何实现改革破局，在夹缝中求生存，想方设法留住“老商户”，吸引更多“新商户”，让商场更好地“活下去”“好起来”，成为城市运营公司各级领导“时时放心不下”的大事。

一年来，城市运营公司对标“能力提升年”要求上下发力，从纵向不断增强轻资产项目研策定位、招商、功能规划、资产运营、物业服务、后勤综合保障等全链条的综合评估与统筹能力，从横向的企改、人力、成本、财税、风险这“五线”方面提升全员综合能力、人均效能和全员劳动生产率，打造了“岗位能上能下、业务一专多能”的复合型人才队伍，在公司的经营效益得到稳步好转的同时，很好地履行了央企社会责任，助力中国铁建品牌效应的有力提升。

“上下”同步、“内外”兼修、“点面”结合，提升招商能力

2022年11月，城市运营公司广州万通项目与广州泓佳物业管理公司、百诚商贸公司签订合作协议，建立起体育用品产业一体化产业链，至此，广州万通项目顺利通过整租方式，有效纾解了项目困境。这是践行“能力提升年”的工作主题，聚焦招商引商取得的重要成果。

城市运营公司招商条线坚持把总部战略布局在一线落地生根，内练专业能力，外拓品牌资源；既着眼于“点”的示范指引，又立足于从“面”上探索商业模式，为公司可持续发展做好强有力的支撑。

罗马城不是一天建成的。广州万通在新的合作方签约成功前做了大量的实践探索，有针对性地寻找跨境电商平台进行合作，与杭州白沙泉、杭州魔筷科技进行洽谈，探询项目转型升级新模式。该公司招商管理中心负责人表示，“看上去项目的合作最终一举中的，但项目今年以来连续对接大客户资源，与深圳央润、越秀集团、棕榈股份、广百集团进行相关业务洽谈，积极搭建优质客户对接桥梁；深入调研了包含东莞中关村创信5G智造科技产业园在内的等多家电商产业园，确实促进了自主招商团队能力建设，整个团队始终保持强大的冲劲，锤炼了员工能力素质。”

成都186MALL面向青年人展示的无装备“轻露营”活动（曹喆柃 摄）

此外，在城市运营公司招商管理中心主导的各商业项目调改工作中，成都186MALL项目从家庭亲子的定位规划调整为青年社交体验，针对自然博物馆的开放，带动区域年轻化业态的植入；贵阳水岸广场在业态与楼层规划上调整为“生活万花筒”的主题定位。天津铁建广场通过全年的洽谈与调改，续签7家、新签约7家品牌商户，及一批达成合作意向商户即将在新年亮相商场。

全面提升运营能力，激发轻资产项目活力动能

城市运营公司一直提倡五种“新常态”的认识，即京外工作是常态、事无巨细是常态、刨根问底是常态、迎难而上是常态、俯下身段是常态。该公司运营能力的整体提升，靠的正是这五种常态。

在商业运营方面，整合优秀资源，实现产品线提升，建立铁建生活里、铁建乐想汇、铁建广场三级商业产品线1.0标准，制定各级商业产品视觉形象。城市运营公司还通过月销售额、坪效、租售比等核心指标的分析对商户经营风险进行预判，重点督导各商业项目的收入收缴工作，成立催缴小组，指导制定切实可行的催收措施，确保收缴率有效提升。

天津铁建广场营销推广工作持续发力，有力带动客流，稳定商户经营，辅助引进新品牌。提升空铺利用率进行场景重塑，美陈装饰打造“T仔杂物社”及“萌宠猫咪共享空间”，统一IP形象；灵活调整推广策划工作方向，降低费用成本，积极拓宽渠道，落地多场线下推广活动，高效利用内外部新媒体渠道进行线上图文、视频宣传，曝光量超300万人次。

天津铁建广场利用空铺设计的“萌宠猫咪”主题形象美陈（李冬旭 摄）

 成都分公司北湖邻里中心探索融合式发展新路径，联合所在街道、社区、商户及居民共同参与搭建了首个“商居联盟”体，让居民得到实惠、商家赢得更多潜在消费群体、街道社区获得多元支持，转化为后疫情时期复苏经济、盘活市场的实打实成效。

2022年11月2日，中国铁建首家服务式公寓——恒寓HOTEL西南交大店在成都市金牛区正式开业，进一步拓展了公司业务版图，有效解决了长租公寓面积较大房型提升租金坪效的难题，探索了租金提升新路径。来成都出差的王先生入住后对服务式公寓有了亲身体验，“服务式公寓模式，极大方便了像我这样的短住旅客，既有酒店的专业服务、又给人一种家的温暖，这里交通便利，并且能提供健身房、咖啡厅等多种贴心服务，我很喜欢。”

服务式公寓室内配套设施（何雨轩 摄）

2022年，城市运营公司承接了雄安、佛山、西安3地的项目管理、运营管理服务业务，目前雄安项目、佛山领秀公馆项目运行平稳，西安西派国际项目招商商户储备进展顺利。特别是雄安项目团队在服务于雄安新区商业片区的同类企业竞争中，从招商率、开业率以及收缴率的指标达成上，在各组团中均排名第一，轻资产运营模式探索初具成效。

全力抓好“五线”工作，提升精细化管理能力

城市运营公司全面提升能力的决心大家看在眼里，落实在行动中，各个条线都实实在在地按计划动起来、变起来，能力的提升也就水到渠成了。

企改线方面，编制“十四五”发展战略与规划，明确了发展目标、发展思路。搭建快速沟通决策机制，完善“本级-项目组”两级管理架构，强化本级标准化制定，对研策、招商等关键节点实行垂直管理，严格落实各环节审批流程“五步三天”的极减要求。

人力线方面，开展“青训班”“运营管理操盘手培训营”活动，对识别出的“想干事”青年员工进行系统赋能，以多元化技能更好地促进“干成事”。挤压“不作为”“躺平者”的从业空间，减员22%提升人均效能，同时接轨市场化薪酬水平引进人才，其中高职级专业序列人员8人，实现市场化人才有效替换，为公司业务转型发展提供专业人才支撑。

财税线方面，聚焦资金计划管理，严格控制非必要资金开支，杜绝计划外资金发生，确保资金流高效运转，加强资金安全管理，确保资金安全和资金支出的合规性。

成本线方面，落实集团“成本管理年”要求，加强成本动态管控，树立“花钱必问效”理念，推进降本增效，各业务条线更加突出人均效能、成本结构、租售比、费效比等有别于传统业务的分析，及时督促整改，实现“少花钱多办事”“花同样的钱办更多的事”，提高成本使用效率。2022年城市运营公司各运营项目年度预计发生成本较全年成本目标降低13.8%。

风险线方面，进一步落实 “大风控”体系工作，聚焦安全合规，确保守住不发生重大风险的底线，全面落实主体安全责任，进一步提升了应对安全风险和事故隐患的能力。

“五线”工作抓实了，城市运营公司全员能力提升得到了很好的体现。该正如公司党总支书记、执行董事费洪伟所言，要想改变困境，首要的就是全方位提升能力，要不断提升团队的管理素养和业务素养，既不可脱离业务谈管理，也不可脱离管理谈业务，要践行功成不必在我，正确的就要贯彻执行。

履行央企责任，提升社会效益

城市运营公司时刻不忘央企的社会责任，把社会效益放在与经济效益同行重要的地位。

广大商户及中小企业是公司商业项目运营的“毛细血管”，疫情期间城市运营公司积极响应党中央“助企纾困”号召，主动为中小微企业、个体工商户进行租金减免，5个主要商业项目为412家符合小微企业和个体工商户条件的商户实施减免举措，共计减免租金约1843.1万元，相关情况被国务院国资委网站报道。

医养中心的医护人员在气膜实验室分拣生物样本（龙婷婷 摄）

贵阳铁建医养项目坚持中西医并重，与贵州省人民医院签约医联体，成功创建“社区医院”，丰富医养中心诊疗项目，引入中医特色技术强化中医科建设，面向辖区3万多名住户连续三年开展大型义诊活动，营造良好的中医药文化氛围，讲授健康生活方式与行为的“私教课”送进居民家，提升社区居民看病就医的获得感和幸福感。为住养老人提供美好“颐养生活”，定制开展个性化养老服务、“智慧”养老服务 ，得到社会广泛赞誉。2022年9月贵阳发生疫情期间，医养中心在守护住养老人健康安全情况下，派出医护人员完成辖区居民3轮核酸采样任务，共计50000余人次，入户为高风险住户采样3000余人次；铁建医养抗疫的“幕后英雄”在贵阳市气膜实验室参与核酸采样标本检测分析以及数据录入，圆满完成贵阳市疾控中心流调组任务，为“掐断”病毒传播途径作出贡献。一年来，医养中心为社区居民提供多种特色医养服务的事迹先后10次被股份公司官方报道。

【编辑：钊伦】